房租暴涨正在奖励“我爱我家”们:一场资本狂欢今日正式上演

zhaokanvvv 发布于: 2018-8-20 19:06 60248 次浏览 20 位用户参与讨论
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图片来源:摄图网(图文无关)


刚刚过去的周末,关于房租上涨的一条条新闻不断刺激着1.68亿租房人的神经:

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数据显示,过去一年,在全国的一二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%。我爱我家集团研究院统计显示:


2018年前7个月,北京租房租赁市场交易总量同比增长14.4%。在价格上,7月份,北京的住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月份上涨2.9%。

一般说,30%是房租收入比的“黄金分割”点,超过这一比例,其他消费的空间就会被大大压缩,人们的生活幸福感就会明显下降。

针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道,北京市住建委高度重视,联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

但房租上涨带来的盈利预期,对有房屋租赁业务的上市公司显然是个利好。20日上午,房屋租赁概念股就表现抢眼,截至午间收盘,市北高新、三六五网均封涨停板,世联行、我爱我家、万科A等个股均有较大涨幅。

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资本争相布局


贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》(以下简称《白皮书》)显示,我国拥有13.7亿人口,住房租赁人口约为1.68亿,根据人口规模测算,目前租金GMV约为1.2万亿元。由于婚育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大,预计2025年租金GMV将接近3万亿元人民币,租赁人口2.3亿;2030年,租金GMV将达到4.6万亿元,租赁人口达2.7亿。

1.68亿的租房人,上万亿的市场,而去年以来国家一系列支持住房租赁的政策的出台,吸引了更多社会资本进入长租公寓行业,各类长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。

每经小编(微信号:nbdnews)了解到,长租公寓市场目前有三类玩家,房产开发商、中介服务商以及互联网企业。

房产开发商方面:

万科是中国最早进入租赁住房市场的开发商,早在2007年就开始布局。万科在其2017年年报中表示,截至报告期末,泊寓业务已覆盖29个一线及二线城市,累计获取房间数超过10万间,累计开业超过3万间。

龙湖集团CEO邵明晓则在上月对媒体公开表示,2017年,龙湖在全国开了1.5万间长租公寓。

目前,国内排名Top100的房地产开发商中,已有超过30家涉足长租公寓领域,进军长租公寓已成为房企拓展新的业务的一大趋势。

房产中介服务商针对长租公寓也早有布局:

链家旗下的自如,在管规模约70万间。

世联行在其2017年年年报中表示,报告期内,公司旗下的红璞公寓全国签约间数突破10万间,在管运营房间约3.5万间,平均出租率81%。

我爱我家在今年5月接受机构调研时候表示,目前共拥有3300多家门店(含448家加盟店)、5万余名经纪人,住宅资产管理业务拥有27万套、55万间的在管房屋套数,是中国最大的房屋资产管理服务商。

互联网企业主要以魔方集团为代表,规模约为4万间。

以上类型的公寓运营成本各有不同,据央视财经此前报道:

链家旗下品牌自如的公寓,这种一般被称为分散式公寓,自如从原先的业主手中收房进行统一装修,再通过线上平台将装修完成的公寓租出去。一套70平米两室公寓的装修费用平均下来在3万元左右。装修费用较低的原因是,直接从供货商拿货压低了家具等成本。在自如官网上,一所上海市闵行区的两室一厅的公寓,每月房租6000元,也就是说出租5个月就可以把装修成本收回来。

另一种长租公寓是集中式公寓,以魔方为代表,房企直接将一栋楼统一装修,并配备一些公共区域和服务。魔方位于上海市静安区1号线地铁口的一栋公寓,月房租在5000元左右。这样一间25平米左右的带卫生间和简易厨房的长租公寓,整体风格偏酒店式,配置了沙发、茶几、床等家具,从毛坯到装修完成整体的花费在6万元左右,也就是说出租12个月可以把装修成本收回来。

链家旗下贝壳研究院提供的报告《北京租金上涨的真相》中,把主要原因归于拆违行动导致房源供应的减少;而此时恰逢毕业季,也提高了对房源的需求。

在此背景下,长租公寓先将房源集中签下再进行改造提高房屋品质、后进行租赁的模式,进一步拉高部分出租房价格,极速放大了当下的房源供需矛盾。

盈利模式仍在寻找阶段

虽然行业前景可期,但市场参与者光想靠租金就把成本收回来显然不现实。8月19日,地产大佬潘石屹就在一场论坛上指出,
“以下我的这段话有可能要火。现有的情况下我不建议去做长租公寓,原因很简单,就是你一定会有银行贷款,你如果是从银行贷款来的利息,按照银行的基准利率是4.9%,你可能4.9%拿不到,得5%、6%,你把款贷过来建成公寓,你租出去,你的回报率最高超不过1%,租房的价格再翻一番还是亏本的。”

持有同样观点的还有新城控股高级副总裁欧阳捷,他对媒体直言,“目前看不到长租公寓的盈利模式。”根据他的测算,按照租赁的方式运营,上海住宅市场的投资回报率只有1%左右。如果未来5年租金翻一番的话,投资回报率也仅为3%到4%,无法覆盖租金成本。况且指望租金大幅上涨本身就不现实。

既然自我造血功能不足,长租公寓正能靠外部输血不断融资。蜂鸟屋统计数据显示,截至5月31日,分散式品牌公寓TOP10(自如、优客逸家、蛋壳公寓、青客公寓、爱上租、魔飞公寓等),总融资金融约为75.792亿元;而集中式品牌公寓TOP10(魔方公寓、V领地、安歆公寓、湾流国际等)融资总额约为71.15亿元。

一旦融资不畅,后果便是资金链断裂,公司倒闭。有媒体通过对2017年以来“阵亡”的11家知名长租公寓品牌的研究发现,有9家是由于资金链断裂、经营不善而造成,这一方面反映出运营能力对于长租公寓运营商的重要性,另一方面也说明,在盈利能力不足、难以形成稳定现金流的情况下,很多长租公寓品牌仍然高度依赖融资。
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已有20人评论

派客罗帝 发表于 2018-8-20 18:07
顶风作案,那应该严厉打击。
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张浩0518 发表于 2018-8-20 18:10
觉得资本家在向人民挑战![发怒]
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非常3加1 发表于 2018-8-20 18:13
房价涨了房租就得涨,这样租售比看起来就正常喽[害羞]
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65码往下跳 发表于 2018-8-20 18:16
抵制黑中介,不租他们的房子,
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khfd5523 发表于 2018-8-20 18:20
别去大城市奋斗了,一半工资交给了房东。回老家吧!
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芭芭比洋 发表于 2018-8-20 18:22
全国房租都在暴涨,唯独郑州在下跌[捂脸]
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zhaokanvvv 发表于 2018-8-20 18:25
黄世仁和杨白劳的故事又一轮上演
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雨树霖峰 发表于 2018-8-20 18:29
都是资本家,中介公司的功劳。
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雨树霖峰 发表于 2018-8-20 18:32
吸干年轻人的血,让百分之一的人掌握百分之九十九的财富[微笑][微笑][微笑]
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khfd5523 发表于 2018-8-20 18:35
这就是所谓的租售同权,必然的结果
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彬彬f 发表于 2018-8-20 18:38
让马云把房产变成一颗葱吧!巴啦啦召唤马云马爸爸变身!
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人性本恶cgv 发表于 2018-8-20 18:41
很简单的逻辑:房价不涨了就涨房租,因为卖房的多了,出租房源少了
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a576895379 发表于 2018-8-20 18:44
涨租子是自作死。
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深海里的小鱼 发表于 2018-8-20 18:48
资本本身是没有道德可言的
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